最近房地产领域又是动作消息不断。

首先是，《求是》杂志刊登重要文章，其中强调要合理增加消费信贷，支持住房改善等消费。要因城施策，着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求。

其次，据央行网站2月15日披露，近期其召开2023年金融市场工作会议强调，要切实落实“两个毫不动摇”，拓展民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）支持范围，推动金融机构增加民营企业信贷投放。

(相关资料图)

会议提到，要动态监测分析房地产市场边际变化，因城施策实施好差别化住房信贷政策，落实好金融支持房地产市场平稳健康发展的16条政策措施。

此外，近期北上广深等多地看房量大增，以及“延长房贷年龄”也持续刷屏。

“疫情三年，涨回来只用了一周”

据贝壳研究院数据，春节过后一周贝壳50城二手房日均带看客户量和新增挂牌房源量均较1月春节前日均水平提高1倍以上。

据上海链家的数据，2月前两周，链家门店的成交量较此前增长50%-60%，带看量增长30%-40%。媒体报道称，“疫情三年，涨回来只用了一周。”不少上海房产中介这几天都在社交平台疯传这句话。

上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为：“数据表明目前市场活跃度较高，对楼市的信心有所恢复。从成交周期来看，房源成交周期和客源成交周期都有缩短，目前成交节奏有加快趋势。”

据国家统计局的数据，2023年1月份一线城市商品住宅销售价格环比转涨，二三线城市环比降势趋缓。

中原证券表示，随着政策面支持力度的不断加大，房地产市场已逐渐进入企稳修复阶段，其中具有代表性的二手房景气指数，在2023年1月下旬升至24点，已超过2022年最高水平。另从春节期间找房热度来看，除一线城市较2022年同期下降3%外，二线及以下城市找房热度增速达到6.3%，合计找房热度上涨3.7%。

中信证券认为，在过去几年房价明显调整的地方，房价小幅回升是正常的。在绝对房价较高的核心一线城市，房价过快上涨是政策不能接受的。当前，按揭贷款的区域定价差异达到历史高位，即一线城市首套按揭定价维持4.6%左右水平，而中小城市按揭定价则下降到3.7%左右。同时随着二线城市不断优化限购政策，一线核心城市和其他城市限购严厉程度之间的差异也达到历史最高。

其预计，未来一线城市和其他城市的政策差异度将进一步拉大。面对复苏的市场，北京上海等地的需求刺激政策可能基本告一段落，其他城市，尤其是低线城市，则预计将出台更大力度，更具效果的政策手段，稳定和提振需求。

多地银行延长房贷年龄

2月12日，“南宁市房贷年龄期限可延长至80岁”的消息受到广泛关注，对此南宁市一房产中介对第一财经证实确有其事：以前最高年龄限制是70岁，现在调整为80岁。

2月14日，据杭州都市快报橙柿互动报道，从房屋中介处了解到，杭州已有2家城商行延长贷款年龄至75周岁。

2月15日，据上证报，一则四川成都部分银行“住房按揭贷款年龄期限可延长至85岁”消息引发市场广泛关注。当天建设银行成都多家支行个贷中心人士告诉记者，目前“贷款人年龄加贷款期限”只能延至75岁，即年满70周岁，只能按最高5年期限申请房贷。

通常情况下，银行对购房者的房贷最长期限为30年，贷款到期日不能超过贷款人60—70岁的年龄，也就是说，贷款人只有在年龄小于30—40岁的情况下，才能贷足30年，而房贷年龄期限延长至80岁之后，贷款人50岁的时候购房，也能贷足30年。

易居研究院认为，房贷年龄期限可延长至80岁，与延迟退休有一定的关系，因为延迟退休后，贷款人收入保障的年限也会增加；该政策变化能照顾一些中老年人的购房需求，老年人与子女一同买房的贷款额度也会增加，有助于涉及养老的家庭更好实现置业计划。

招联金融认为，该政策有助于让更多中老年人可以申请贷款改善居住条件，也让年轻人可通过延长还款期限减轻当期还款压力。工商银行等银行已经将借款人年龄加贷款期限延长至75年，这可能也是我国人口老龄化背景下的大势所趋。

行业怎么看？

国泰君安表示，当前行业基本面存在巨大的分歧，楼市上体现为二手房回暖、新房继续下探，信用端体现为居民不断增加储蓄、但提前还款仍在高峰；然而对未来房地产市场的判断则过于一致，表现为将在2023年下半年出现复苏，只在幅度上有所分歧，也即当前进入到预期的验证期。

中银国际也认为，目前市场的关注点逐渐转移到基本面数据的兑现，行业深度调整或将进入收尾期，预计全国需求端最早或在3、4月出现明显修复的可能，但销售仍有可能波动，其持续性的回暖仍要等待整体经济修复后。

此外，中信证券提到，目前政策不存在转向的可能。

第一，绝大多数城市的待售新房加待开发土地规模在高位。

第二，大多数公司的信用融资渠道远未恢复，很多未出险企业当前信用融资成本明显高于历史一般水平。

第三，除了在北京和杭州等个别城市，其他城市企业拿地热情极为低落；第四、由于拿地表现分化，存在流动性压力的企业货值结构差。2021年四季度之后出让新货的质量远高于2020年企业获得的项目。只有持续的销售复苏，才能逐渐化解这些企业的交付和信用压力。

东兴证券也认为，当前市场观望情绪依旧很浓，居民购房信心不足，需求端的恢复将会是后续市场企稳的最关键因素，预计各地需求端鼓励政策还将持续出台。

关键词： 一线城市 房地产市场 房产中介