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随着房地产行业从增量时代进入到存量时代，关于城市该如何建造这一命题也在不断变化。近日，北京城市更新联盟联合北京城市规划设计研究院、戴德梁行联合发布了《2022北京城市更新白皮书》（简称《白皮书》），对当前北京城市更新的现状以及未来发展趋势作出了分析。

《白皮书》显示，2022年，北京城市更新成绩斐然，超额完成了目标任务。目前，北京仍有约2.45亿平米的存量建筑属于更新范围之内，行业仍是一片蓝海。城市更新也仍面临多个难题，且资金难题较为突出。那么，城市更新该如何吸引资本参与，让更多企业投入到城市更新中去？

2022年超额完成目标任务

《白皮书》显示，当前，北京存量建设用地和存量建筑规模较大，建成区内需更新的存量建筑约2.45亿平米。其中，中心城区约1.66亿平米。

近两年，北京开始在城市更新板块发力，且成效显著。2022年，北京各类型城市更新项目均超额完成年度任务目标。其中，核心区平房（院落）申请式退租和修缮任务完成2200户申请式退租和1200户修缮；老旧小区改造实现新开工330个小区、新完工205个小区。此外，广受关注的老楼加装电梯项目已经实现新开工1326部、完工467部，危旧房改造（含简易楼腾退）约20.86万平米。

在传统商圈改造方面，2022年，北京基本完成王府井等22个传统商圈改造，打造了4片国际消费体验区，整体塑造了29个城市消费中心，84个地区活力消费圈。

值得关注的是，北京在推动城市更新的过程中，还加大了政策创新力度，为项目推进提供保障支持。例如，建设银行在昆泰商城的改造过程中，为运营单位盈展集团提供了信贷支持，破解了经营权贷款的难题。

中指研究院调查事业部运营总监吴建钦对《华夏时报》记者表示：“相比较前两年，2022年，我国城市更新进入稳步推进期，更加强调有序与落地。相关政策均更加强调市场主体的积极性，各地在政策构建的过程中也更加兼顾原物业权利人的利益补偿问题、投资企业的收益平衡问题等，持续探索多元主体间利益分配的平衡之道。”

仍有难点要突破

与一般的建筑开发不同，城市更新对于实施主体提出了关于技术、运营、设计等方面更高的要求。《白皮书》指出，北京的城市更新与其他城市有所不同，要考虑城市发展和文化保护之间的平衡。此外，在城市更新时，也要考虑到“减量发展”。这表明，对比其他城市，北京在城市更新方面具有更大的难度。

《华夏时报》记者了解到，目前，北京在推进城市更新方面仍然有多个难点需要攻破。《白皮书》指出，北京城市更新有3点问题较为突出，分别是片区难统筹、资金难平衡以及产业资源难导入。

在片区更新方面，其一般涉及实施范围内的多种更新类型，需要同时协调各类别项目综合推进，对实施主体综合统筹协调能力提出考验。此外，片区更新一般为已经建成多年、已经形成的既有片区，实施范围内一般有产权主体多样、权属关系不清、项目结构复杂等历史遗留问题，在一定程度上加大了城市更新的难度。

《白皮书》指出，片区综合性城市更新的关键在于统筹，其可以通过统筹空间、利益、实施方面，打通多元主体共同参与的模式，构建统筹规划路径，综合统筹解决城市更新中所遇到的政策层面、实践层面、多方参与、盈利不平等挑战。

至于产业资源难导入这一问题，《白皮书》指出，可以探索多重合作模式，解决在多元主体参与下，不同主体存在的获益程度不一以及成员间的恶性竞争问题。例如，可以明确多方诉求，设立多重平等共商机制，加强横向需求沟通，降低沟通成本。

需要“耐心资本”

综上所述，北京的城市更新是减量、高质量发展的城市更新。因此，其具有资金投入大、回收周期长，盈利空间有限的特点，如何促进资本的加入，为实施主体解决资金的“后顾之忧”是一大难题。

“城市更新项目面对的资金平衡难题可以从资金的两端共同破局，即提升项目外部的融资能力与保障项目内部的资金动态平衡。”《白皮书》给出了解决路径。

例如，企业可以通过发行类REITs产品，回收周期较长的优质物业资产，将其提前变现，这可以有效盘活城市更新企业的存量资产。同时，类REITs作为城市更新金融的一种创新方式，不同于传统的债务融资工具，并不受净资产规模的限制，可以有效提升企业实现轻资产运营的可能性。

针对未来北京城市更新的发展和落地方向，北京市委副秘书长王灏指出，要以北京城市总体规划为统领，以推动新时代首都发展为方向，坚持“五子”联动融入新发展格局，在城市更新上迈出更大步伐，要实施好城市更新条例，继续坚持项目推动、试点先行，并鼓励多元主体参与。

“城市更新是长线投资，需要‘耐心资本’，要继续倾听企业需求，为参与城市更新的企业松绑、减负、赋能。此外，要加快制定配套政策，提高政策的可达性和透明度，助推打造微利可持续的盈利模式，让市场主体敢于更愿意投入城市更新的新蓝海。”王灏如此表示。

值得关注的是，城市更新不仅仅是单纯对于老旧建筑进行翻新、改造及运营，其已经衍生出了其他业务，可以与别的模式进行有机结合。吴建钦对《华夏时报》记者说：“随着城市更新业务的广度及深度不断拓展，围绕‘城市更新+’的政策体系也在加速扩建。例如，开发主体将城市更新与住房租赁进行紧密结合，探索‘城市更新+住房租赁’已经成为既解决存量又解决住房供给的新模式。”

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